Recht in Hongarije - Juridische informatie van Magyar Kúria

Over de aankoop van vastgoed in Hongarije zijn de meest opmerkelijke geruchten in omloop. Vooraf het meest belangrijke: wij bieden u uitsluitend objecten aan, die door buitenlandse particulieren verworven mogen worden. Indien wij andere juridische constructies aanbieden, zo zijn deze volgens de Hongaarse wet zó en niet anders bedoeld en in geen enkel geval een illegale constructie om verboden dingen zo aan te kleden dat het op een legale transactie lijkt. Verder geven wij hier enkele juridische adviezen m.b.t. de financiële afwikkeling, omdat dit ook bij het onderwerp recht behoort. Tenslotte de opmerking dat hier alleen de grove lijnen weergegeven zijn, bij voorbeeld voor in Hongarije gevestigde personen (dus minimaal een legaal verblijf van drie jaren) en voor bedrijven sommige afwijkende regels van toepassing zijn.

Wordt deze uitleg met de toetreding van Hongarije tot de EU overbodig?

Met de toetreding tot de Europese Unie worden de hier uitgelegde regels niet veranderd. Wanneer de markt volledig geliberaliseerd zal zijn is niet te voorspellen, dit is onder meer afhankelijk van de prijsontwikkeling. Per 1 mei 2014 zal het zo ver zijn. Maar al sinds 2009 zijn EER-burgers* principieel van de vergunningplicht bevrijd.

Mogen buitenlanders in Hongarije überhaupt vastgoed verwerven?

Ja! Al begin jaren 90 kon men met een ministeriële vergunning als buitenlander grond aankopen. Deze vergunning werd met weinig duidelijke regels afgegeven en was juridisch niet te controleren. Dit veranderde al 1996, toen werd een wet aangenomen waarna buitenlandse particulieren eigendom aan vastgoed verwerven mochten en gelijktijdig werden de formele regels hieromtrent en de juridische controle hiervan bepaald. Later werd tot aanvulling hiervan een voorschrift aangenomen die de pacht van land regelt.

Mag een buitenlander alle vastgoederen aankopen?

Nee! "Alles, met uitzondering van" heet het antwoord.

Voordat wij het "van" kunnen uitleggen moeten wij even een begrip invoeren. Alle grondstukken vallen in Hongarije óf in het binnengebied óf in het buitengebied. Zeer grof kan men deze gebieden met binnen en buiten de bebouwde kom omschrijven, maar dat klopt helaas niet altijd. Zelfs gehele dorpjes kunnen als buitengebied van een gemeente bekeken worden. Of een perceel bij het binnen- of buitengebied behoord kan men bij voorbeeld aan de hand van de uittreksels van het kadaster, kadastrale kaarten en dergelijke zien. Ook alle verdere categorieën zijn door de kadastrale registratie bepaald. Ook alle verdere bepalingen met uitzondering van het gemeentelijk monument zijn uit de kadastrale registratie af te lezen. Daarbij bestaat dan nog de "gesloten tuin", die soms in het binnengebied valt, soms in het buitengebied en soms een eigen, derde categorie vormt.

Hét alternatief voor agrarische grond inclusief bossen heet pachten. Ook hier zijn verscheidene grenzen aan het oppervlak gesteld, maar die liggen bij meerdere honderd hectare. Dit is dé oplossing voor buitenlandse burgers om nu al agrarische grond te gebruiken. Voor buitenlanders, die vast in Hongarije wonen én daar ook als boer werken, bestaat de mogelijkheid agrarisch grond te kopen - hier geldt echter een wachttijd van drie jaren. Over deze mogelijkheid verwijzen wij waar nodig uitdrukkelijk in de exposés, over de omzetting adviseren wij u graag.

Hoe worden de boven omschreven voorschriften gecontroleerd?

In het jaar 2009 treedt een belangrijke wetswijziging over de vergunningplicht van aankopen in werking:

Buitenlanders met de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Economische Ruimte* hebben geen vergunning meer nodig om vastgoed te verwerven. Maar dit houdt niet in dat EER-burgers nu onbeperkt alle soorten vastgoed mogen kopen, ook al wordt dat her en der beweerd. De al omschreven beperkingen blijven onveranderd bestaan. In plaats daarvan controleert het kadaster de naleving van de wettige beperkingen. Al sinds 2004 mochten EER-burgers, die duurzaam naar Hongarije wilden immigreren, volgens deze procedure vastgoed zonder vergunning aankopen. De beperkingen blijven tot 2014 onveranderd bestaan. Volgens onze ervaring zijn de kadasters strikter in de invulling van de wet en daardoor zijn met deze nieuwe regelgeving aankopen van sommige weinige vastgoederen onmogelijk geworden, die voordien bestwel een vergunning kregen. Dit leidt tot de wederzinnige situatie dat niet-EER-burgers voor de aankoop van deze vastgoederen een vergunning kunnen krijgen, maar EER-burgers de aankoop door het kadaster geweigerd zal worden. Of EER-burgers vrijwillig een vergunning aan mogen vragen is momenteel nog niet duidelijk, maar in deze gevallen een overweging waard.

Voor buitenlanders met andere nationaliteiten verandert niets, de aankopen zijn onbeperkt vergunningplichtig.. Als eerste moet de gemeente, waarin het vastgoed ligt om haar toestemming worden gevraagd. Wij willen ons hier niet lang met bureaucratische details ophouden, dus hier alleen maar de meest belangrijke dingen vermelden. Ook bij deze vergunning zijn er verschillen tussen het binnen- en buitengebied. Voor het binnengebied moet de gemeente belangrijke redenen hebben om een vergunning te weigeren, bij voorbeeld bij het Balatonmeer zijn er gemeentes, die wegens te veel vreemdelingen meer buitenlanders niet meer moeten toestaan. Hier spreken wij overigens niet over de derde buitenlander ter plaatse, maar over bevolkingsmeerderheden! In het buitengebied is dan weer een willekeurige reden voldoende om de toestemming te weigeren. Nu moet het komitat (provincie) een verdere toestemming verlenen. Eerst controleert het komitat, of de noodzakelijke papieren van de gemeente afgegeven zijn. Dan wordt de naleving van de boven omschreven juridische voorwaarden getoetst. Belangrijk is hierbij dat niet slechts de legaliteit van de aankoop, maar ook de verklaring van de gemeente onderwerp van controle is. Als de gemeente toegestemd heeft is deze toestemming niet aan de hand van de motivatie te controleren, omdat het komitat geen redenen veronderstellen mag. Heeft de gemeente echter de toestemming geweigerd, dan moet deze de redenen openbaar maken en deze worden door het komitat wel op juridische toelaatbaarheid gecontroleerd en het komitat mag van een negatieve beslissing van de gemeente afwijken.

Tenslotte is ook een afwijzing van de vergunning van het bestuursambt van het komitat aan de controle door de rechter onderworpen.

Hoe en waneer wordt mijn eigendom geregistreerd?

Alle vastgoederen in Hongarije zijn kadastraal geregistreerd. Als een koopakte gepasseerd is gaat een kopie meteen naar het kadaster en op het kadasterblad geglosseerd, iedereen heeft toegang tot deze informatie en daardoor is gegarandeerd dat een tweede verkoop niet kan gebeuren. Conform de bepalingen in de koopakte wordt de koopprijs - eventueel na aftrek van een reeds uitgekeerde aanbetaling - aan de verkoper uitgekeerd. Deze ondertekend daarvoor een kwitantie, die ook een schriftelijke verklaring bevat dat geen andere redenen meer bestaan de koper als eigenaar in het kadaster te vermelden. Mocht de aankoop vergunningplichtig zijn, zo wordt het resterende gedeelte van de koopprijs pas aan de verkoper uitbetaald als de vergunning afgegeven is. Alle documenten worden dan aan het kadaster overgeven en de nieuwe eigenaar van het vastgoed wordt in het kadasterblad vermeld. Dit duurt in alle regel enkele weken.

Wat betekent de procedure omtrent de vergunningen praktisch gezien?

SLECHTS VOOR BURGERS VAN STATEN DIE NIET LID VAN DE EER* ZIJN RELEVANT! In het begin is elke koopovereenkomst over vastgoed ongeldig! Om geldigheid te verkrijgen moeten namelijk de vergunningen afgegeven zijn. Vandaar wordt de koopprijs - met uitzondering van een eventuele aanbetaling - pas uitgekeerd, als ook het komitat toegestemd heeft en het gebruik wordt normaliter ook pas overgedragen als alle vergunningen aanwezig zijn. Dat betekent natuurlijk ook dat bij weigering van een vergunning koper en verkoper geen enkel recht op vastgoed en koopprijs hebben en de aanbetaling terug gegeven moet worden. Bij weigering van de vergunning doen wij geen beroep op ons recht voor de bemiddeling courtage op te eisen.

De rollen van notaris en advocaat

De verantwoordelijkheden van notaris en advocaat zijn héél anders geregeld dan u het van thuis kent. De notaris speelt slechts in de vergunningsprocedure een rol en verricht daarbij slechts een handeling, namenlijk hij kopieert paspoort of ID kaart van de koper en hij legaliseert deze kopie. De koopakte - en ook de eventuele voorlopige koopakte - moet passeren bij de advocaat. Die neemt de rol van de notaris in Nederland over.

Iedereen die een contract over vastgoed niet door een advocaat laat passeren handelt tegen de Hongaarse wet, zelfs als het maar een voorlopige koopakte is! Lange jaren geleden konden getuigen de advocaat vervangen en deze regeling leeft nog in de hoofden van vele mensen, maar vandaag is er geen enkel alternatief voor inschakeling van de advocaat! Echter er zijn wel legale mogelijkheden zich bij de ondertekening van een koopakte door een gemachtigde vertegenwoordigen te laten, maar daarvoor is ook door een advocaat gepasseerde machtiging noodzakelijk Een machtiging in Nederland gewoon op een stuk papier te schrijven en daarmee in Hongarije een huis te kopen is volstrekt illegaal! Mits er geen zeer belangrijke redenen zijn adviseren wij dringend persoonlijk alle aktes te ondertekenen.

Notarissen kunnen tevens bij verkopers die onder curatele staan een rol spelen en bij andere manieren van verwerving, bij voorbeeld door een erfenis.

Wat gebeurt er met mijn geld?

Niet wettig voorgeschreven - maar dringend aan te bevelen - is de mogelijkheid alle betalingen over de depositorekening van het advocatenkantoor te laten lopen (vergelijkbaar met de stichting derdengelden van de Nederlandse notaris). Slechts zo heeft u zekerheid dat de advocaat volgens de koopakte het geld verdeelt, bij betaling aan verkoper of makelaar weet u nooit zeker wie wanneer welk bedrag moet krijgen en wat er concreet met uw geld gebeurd.

Eerst komt de aanbetaling aan de verkoper. Omdat contracten volgens het Hongaarse recht op ieder moment gesloten en meestal ook zeer makkelijk weer verbroken kunnen worden is een boete een belangrijk instrument om de partner aan de overeenkomst te binden. Hiervoor heeft de Hongaarse wetgever de aanbetaling in het leven geroepen. Een uitzondering van deze vrijblijvende karakter van contracten zijn echter koopaktes over vastgoed (let op: slechts koopaktes, geen voorlopige koopaktes!). Hieruit kan op naleving geklaagd worden. Vaak lijkt het echter de moeite niet waard en men laat het bij de contractuele boete. Wie de schade heeft mag dus kiezen. De aanbetaling is tevens een boete, die de verkoper mag houden, als de koper de koop niet laat doorgaan. Daar tegenover moet de aanbetaling verdubbeld in hoogte terug worden gegeven als de verkoper de koop tegen houdt. Hoe onzekerder de partner in de overeenkomst lijkt, hoe hoger de aanbetaling. Makkelijke ontbinding is niet mogelijk voor een definitieve koopakte en voor een voorlopige koopakte bestaat ook de mogelijkheid de ontbinding maar in bepaalde gevallen toe te staan en deze aktes zijn dan niet makkelijk op te zeggen - uitgezonderd natuurlijk de gevallen van de ontbindende voorwaarde.

* EER: Europese Economische Ruimte met als leden België, Bulgarije, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, IJsland, Italië, Letland, Liechtenstein, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Noorwegen, Oostenrijk, Polen, Portugal, Roemenië, Slovenië, Slowakije, Spanje, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk en Zweden

Uw erkende vastgoed makelaar en uw partner voor alle werkzaamheden aan uw huis, voor investeringen en vakantie in zuidelijk Transdanubië, de zonnige thermaal- en vakantiestreek van Hongarije