Recht in Hongarije - Juridische informatie van Magyar Kúria Kft.

Over de aankoop van vastgoed in Hongarije zijn de meest opmerkelijke geruchten in omloop. Vooraf het meest belangrijke: wij bieden u uitsluitend objecten aan, die door buitenlandse particulieren verworven mogen worden. Indien wij andere juridische constructies aanbieden, zo zijn deze volgens de Hongaarse wet zó en niet anders bedoeld en in geen enkel geval een illegale constructie om verboden dingen zo aan te kleden dat het op een legale transactie lijkt. Verder geven wij hier enkele juridische adviezen m.b.t. de financiële afwikkeling, omdat dit ook bij het onderwerp recht behoort. Tenslotte de opmerking dat hier alleen de grove lijnen weergegeven zijn, bij voorbeeld voor in Hongarije gevestigde personen (dus minimaal een legaal verblijf van drie jaren) en voor bedrijven sommige afwijkende regels van toepassing zijn.

Wordt deze uitleg met de toetreding van Hongarije tot de EU overbodig?

Met de toetreding tot de Europese Unie worden de hier uitgelegde regels niet veranderd. Wanneer de markt volledig geliberaliseerd zal zijn is niet te voorspellen, dit is onder meer afhankelijk van de prijsontwikkeling. Uiterlijk per 1 mei 2014 zal het zo ver zijn, dus tot de volledige liberalisering moeten wij nog jaren wachten. Maar in het kader van de vrije vestiging in de lidstaten van de EU werd de aankoop vergemakkelijkt als het huis de officiële hoofdwoning wordt.

Mogen buitenlanders in Hongarije überhaupt vastgoed verwerven?

Ja! Al begin jaren 90 kon men met een ministeriële vergunning als buitenlander grond aankopen. Deze vergunning werd met weinig duidelijke regels afgegeven en was juridisch niet te controleren. Dit veranderde al 1996, toen werd een wet aangenomen waarna buitenlandse particulieren eigendom aan vastgoed verwerven mochten en gelijktijdig werden de formele regels hieromtrent en de juridische controle hiervan bepaald. Later werd tot aanvulling hiervan een voorschrift aangenomen die de pacht van land regelt.

Mag een buitenlander alle vastgoederen aankopen?

Nee! "Alles, met uitzondering van" heet het antwoord.

Voordat wij het “van” kunnen uitleggen moeten wij even een begrip invoeren. Alle grondstukken vallen in Hongarije óf in het binnengebied óf in het buitengebied. Zeer grof kan men deze gebieden met binnen en buiten de bebouwde kom omschrijven, maar dat klopt helaas niet altijd. Zelfs gehele dorpjes kunnen als buitengebied van een gemeente bekeken worden. Of een perceel bij het binnen- of buitengebied behoord kan men bij voorbeeld aan de hand van de uittreksels van het kadaster, kadastrale kaarten en dergelijke zien. Ook alle verdere categorieën zijn door de kadastrale registratie bepaald.

En dan mag de aankoop voor de gemeente geen zwaarwegend nadeel betekenen.

Hét alternatief voor agrarische grond inclusief bossen heet pachten. Ook hier zijn verscheidene grenzen aan het oppervlak gesteld, maar die liggen bij meerdere honderd hectare. Dit is dé oplossing voor buitenlandse burgers om nu al agrarische grond te gebruiken. Voor buitenlanders, die vast in Hongarije wonen én daar ook als boer werken, bestaat de mogelijkheid agrarisch grond te kopen - hier geldt echter een wachttijd van drie jaren. Over deze mogelijkheid verwijzen wij waar nodig uitdrukkelijk in de exposés, over de omzetting adviseren wij u graag.

Hoe worden de boven omschreven voorschriften gecontroleerd?

Gaan wij even daarvan uit, dat u van plan bent, vast in Hongarije te gaan wonen. Dan geeft u dit bij de aankoop van uw woning in de koopakte mee aan, dan kunt u meteen als eigenaar geregistreerd worden. Let op: u loopt een behoorlijk risico, als u bij deze verklaring afgeeft, als u dan toch niet vast in Hongarije gaat wonen!

Ingewikkelder is het bij de aankoop van een vakantiewoning. Als eerste moet de gemeente, waarin het vastgoed ligt om haar toestemming worden gevraagd. Wij willen ons hier niet lang met bureaucratische details ophouden, dus hier alleen maar de meest belangrijke dingen vermelden. Ook bij deze vergunning zijn er verschillen tussen het binnen- en buitengebied. Voor het binnengebied moet de gemeente belangrijke redenen hebben om een vergunning te weigeren, bij voorbeeld bij het Balatonmeer zijn er gemeentes, die wegens te veel vreemdelingen meer buitenlanders niet meer moeten toestaan. Hier spreken wij overigens niet over de derde buitenlander ter plaatse, maar over bevolkingsmeerderheden! In het buitengebied is dan weer een willekeurige reden voldoende om de toestemming te weigeren. Gelijktijdig wordt de verantwoordelijke ambtsnotaris om een verklaring over de monumentenstatus gevraagd.

Nu moet het komitat (provincie) een verdere toestemming verlenen. Eerst controleert het komitat, of de noodzakelijke papieren van de gemeente afgegeven zijn. Dan wordt de naleving van de boven omschreven juridische voorwaarden getoetst. Belangrijk is hierbij dat niet slechts de legaliteit van de aankoop, maar ook de verklaring van de gemeente onderwerp van controle is. Als de gemeente toegestemd heeft is deze toestemming niet aan de hand van de motivatie te controleren, omdat het komitat geen redenen veronderstellen mag. Heeft de gemeente echter de toestemming geweigerd, dan moet deze de redenen openbaar maken en deze worden door het komitat wel op juridische toelaatbaarheid gecontroleerd en het komitat mag van een negatieve beslissing van de gemeente afwijken.

Tenslotte is ook een afwijzing van de vergunning van het bestuursambt van het komitat aan de controle door de rechter onderworpen.

Hoe en waneer wordt mijn eigendom geregistreerd?

Alle vastgoederen in Hongarije zijn kadastraal geregistreerd. Als een koopakte gepasseerd is gaat een kopie meteen naar het kadaster en op het kadasterblad geglosseerd, iedereen heeft toegang tot deze informatie en daardoor is gegarandeerd dat een tweede verkoop niet kan gebeuren. Zodra de vergunningen voor de aankoop afgegeven zijn wordt de koopprijs na aftrek van de aanbetaling aan de verkoper uitgekeerd. Daarvoor moet hij een kwitantie verlenen en tevens daarvoor tekenen dat er geen redenen meer bestaan die een overschrijving zouden hinderen. Allen documenten worden dan naar het kadaster gestuurd en het vastgoed word overschreven. Dit duurt in de praktijk enkele weken tot maanden.

Wat betekent de procedure omtrent de vergunningen praktisch gezien?

In het begin is elke koopovereenkomst over vastgoed ongeldig! Om geldigheid te verkrijgen moeten namelijk de vergunningen afgegeven zijn. Vandaar wordt de koopprijs - met uitzondering van een eventuele aanbetaling - pas uitgekeerd, als ook het komitat toegestemd heeft en het gebruik wordt normaliter ook pas overgedragen als alle vergunningen aanwezig zijn. Dat betekent natuurlijk ook dat bij weigering van een vergunning koper en verkoper geen enkel recht op vastgoed en koopprijs hebben en de aanbetaling terug gegeven moet worden. Bij weigering van de vergunning doen wij geen beroep op ons recht voor de bemiddeling courtage op te eisen.

De rollen van notaris en advocaat

De verantwoordelijkheden van notaris en advocaat zijn héél anders geregeld dan u het van thuis kent. Bij de aankoop van een woning voor vast verblijf in Hongarije speelt de notaris geen enkele rol. Bij de aankoop van een tweede woning heeft de notaris maar een ding te doen: uw paspoort te kopieren en deze kopie te legaliseren. De koopakte - en ook de eventuele voorlopige koopakte - moet passeren bij de advocaat. Die neemt de rol van de notaris in Nederland over.

Iedereen die een contract over vastgoed niet door een advocaat laat passeren handelt tegen de Hongaarse wet, zelfs als het maar een voorlopige koopakte is! Lange jaren geleden konden getuigen de advocaat vervangen en deze regeling leeft nog in de hoofden van vele mensen, maar vandaag is er geen enkel alternatief voor inschakeling van de advocaat! Echter er zijn wel legale mogelijkheden zich bij de ondertekening van een koopakte door een gemachtigde vertegenwoordigen te laten, maar daarvoor is ook door een advocaat gepasseerde machtiging noodzakelijk Een machtiging in Nederland te ondertekenen en daarmee in Hongarije een huis te kopen is volstrekt illegaal! Mits er geen zeer belangrijke redenen zijn adviseren wij dringend persoonlijk alle aktes te ondertekenen.

Wat gebeurt er met mijn geld?

Niet wettig voorgeschreven - maar dringend aan te bevelen - is de mogelijkheid alle betalingen over de depositorekening van het advocatenkantoor te laten lopen (vergelijkbaar met de stichting derdengelden van de Nederlandse notaris). Slechts zo heeft u zekerheid dat de advocaat volgens de koopakte het geld verdeelt, bij betaling aan verkoper of makelaar weet u nooit zeker wie wanneer welk bedrag moet krijgen en wat er concreet met uw geld gebeurd.

Eerst komt de aanbetaling aan de verkoper. Omdat contracten volgens het Hongaarse recht op ieder moment gesloten en meestal ook zeer makkelijk weer verbroken kunnen worden is een boete een belangrijk instrument om de partner aan de overeenkomst te binden. Hiervoor heeft de Hongaarse wetgever de aanbetaling in het leven geroepen. De aanbetaling is tevens een boete, die de verkoper mag houden, als de koper de koop niet laat doorgaan. Daar tegenover moet de aanbetaling verdubbeld in hoogte terug worden gegeven als de verkoper de koop tegen houdt. Hoe onzekerder de partner in de overeenkomst lijkt, hoe hoger de aanbetaling. Makkelijke ontbinding is niet mogelijk voor een definitieve koopakte en voor een voorlopige koopakte bestaat ook de mogelijkheid de ontbinding maar in bepaalde gevallen toe te staan en deze aktes zijn dan niet makkelijk op te zeggen - uitgezonderd natuurlijk de gevallen van de ontbindende voorwaarde.

Zodra de vergunningen afgegeven zijn ontvangt de verkoper de resterende koopprijs. Daarmee zij de rechten van de verkoper afgelost en met de kwitantie kan ook het kadaster gewijzigd worden (zie boven). Gelijktijdig of korte tijd later worden tegen deze tijd de sleutels overgedragen. Natuurlijk hoeft u hiervoor niet in Hongarije aanwezig te zijn. De lopende kosten voor vergunningen e.d. worden natuurlijk stap voor stap van de depositorekening genomen. Als de wijziging van het kadaster afgerekend is krijgt ook de Magyar Kúria de courtage uitgekeerd en de advocaat vervaardigt een eindafrekening voor de klant.

Uw erkende vastgoed makelaar en uw partner voor alle werkzaamheden aan uw huis, voor investeringen en vakantie in zuidelijk Transdanubië, de zonnige thermaal- en vakantiestreek van Hongarije