Over de aankoop van vastgoed in Hongarije zijn de meest opmerkelijke geruchten in omloop. Vooraf het meest belangrijke: wij bieden u uitsluitend objecten aan, die door buitenlandse particulieren verworven mogen worden. Indien wij andere juridische constructies aanbieden, zo zijn deze volgens de Hongaarse wet zó en niet anders bedoeld en in geen enkel geval een illegale constructie om verboden dingen zo aan te kleden dat het op een legale transactie lijkt. Verder geven wij hier enkele juridische adviezen m.b.t. de financiële afwikkeling, omdat dit ook bij het onderwerp recht behoort. Tenslotte de opmerking dat hier alleen de grove lijnen weergegeven zijn, bij voorbeeld voor in Hongarije gevestigde personen (dus minimaal een legaal verblijf van drie jaren) en voor bedrijven sommige afwijkende regels van toepassing zijn.

Wordt deze uitleg met de toetreding van Hongarije tot de EU overbodig?

Met de toetreding tot de Europese Unie worden de hier uitgelegde regels niet veranderd. Wanneer de markt volledig geliberaliseerd zal zijn is niet te voorspellen, dit is onder meer afhankelijk van de prijsontwikkeling. Per 1 mei 2014 zou het zo ver zijn, maar tegen geldig EU recht heeft de Hongaarse regering besloten buitenlanders zonder tijdelijk limiet te beperken. Maar al sinds 2009 zijn EER-burgers* principieel van de vergunningplicht bevrijd, uitgezonderd hiervan zijn echter landbouwgronden.

Mogen buitenlanders in Hongarije überhaupt vastgoed verwerven?

Ja! Al begin jaren 90 kon men met een ministeriële vergunning als buitenlander grond aankopen. Deze vergunning werd met weinig duidelijke regels afgegeven en was juridisch niet te controleren. Dit veranderde al 1996, toen werd een wet aangenomen waarna buitenlandse particulieren eigendom aan vastgoed verwerven mochten en gelijktijdig werden de formele regels hieromtrent en de juridische controle hiervan bepaald. Later werd tot aanvulling hiervan een voorschrift aangenomen die de pacht van land regelt.

Mag een buitenlander alle vastgoederen aankopen?

"Alles, met uitzondering van" heet het antwoord. De verboden en beperkingen gelden voor de volgende onroerende goederen:

Grond met agrarische bestemming te kopen is nagenoeg uitgesloten, ongeacht of het een volledig agragisch perceel is of maar gedeeltelijk. Zonder landbouwer te zijn is het agrarische land op één hektar beperkt. Deze bovengrens is niet per perceel gelimiteerd, maar heeft betrekking op geheel Hongarije. Uitzonderingen gelden alleen voor landbouwers, die al in Hongarije gevestigd zijn. In alle gevallen heeft u een vergunning voor de aankoop van landbouwgrond nodig en een hele rij van wettige voorkeursgerechtigden kunnen uw aankoop teniet maken. Zet uw zinnen als gewone particulier beter niet hierop.

Dus alles wat in het binnenbereik van een gemeente ligt en niet onder de definite van landbouwgrond valt kunt u kopen, net zo als woonhuizen in het buitengebied van het verbod uitgezonderd kunnen zijn. In het binnenbereik is er geen limiet gesteld aan de grootte van uw grondbezit.

Hoe worden de boven omschreven voorschriften gecontroleerd?

In de jaren 2009 en 2014 traden belangrijke wetswijzigingen in werking:
 
Buitenlanders met de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Economische Ruimte* hebben geen vergunning meer nodig om vastgoed te verwerven, uitgezonderd hiervan zijn landbouwgronden. Maar dit houdt niet in dat EER-burgers nu onbeperkt alle soorten vastgoed mogen kopen, ook al wordt dat her en der beweerd. De al omschreven beperkingen blijven onveranderd bestaan. In plaats daarvan controleert het kadaster de naleving van de wettige beperkingen. Al sinds 2004 mochten EER-burgers, die duurzaam naar Hongarije wilden immigreren, volgens deze procedure vastgoed zonder vergunning aankopen. Beperkingen blijven op basis van de nationale Hongaarse wetgeving ook na 2014 bestaan, alhoewel volgens het contract over de toetreding tot de EU deze beperkingen tot uiterlijk 30 april 2014 afgeschaft moet worden. Vandaag gunnen de kamers van landbouw de aankoop van landbouwgronden. Burgers van EU, EWR en Zwitsers mogen zonder verdere voorwaarden een enkele hektaar landbouwgrond aankopen. Onder de voorwaarde dat ze tenminste drie jaar als landbouwer in Hongarije gezeteld zijn mogen ze net zo als elke Hongaar met binnenlands adres landbouwgronden aankopen.
  
Voor buitenlanders met andere nationaliteiten verandert niets, de aankopen zijn onbeperkt vergunningplichtig. Als eerste moet de gemeente, waarin het vastgoed ligt om haar toestemming worden gevraagd. Wij willen ons hier niet lang met bureaucratische details ophouden, dus hier alleen maar de meest belangrijke dingen vermelden. Ook bij deze vergunning zijn er verschillen tussen het binnen- en buitengebied. Voor het binnengebied moet de gemeente belangrijke redenen hebben om een vergunning te weigeren. In het buitengebied is dan weer een willekeurige reden voldoende om de toestemming te weigeren.  Nu moet het komitat (provincie) een verdere toestemming verlenen. Eerst controleert het komitat, of de noodzakelijke papieren van de gemeente afgegeven zijn. Dan wordt de naleving van de boven omschreven juridische voorwaarden getoetst. Belangrijk is hierbij dat niet slechts de legaliteit van de aankoop, maar ook de verklaring van de gemeente onderwerp van controle is. Als de gemeente toegestemd heeft is deze toestemming niet aan de hand van de motivatie te controleren, omdat het komitat geen redenen veronderstellen mag. Heeft de gemeente echter de toestemming geweigerd, dan moet deze de redenen openbaar maken en deze worden door het komitat wel op juridische toelaatbaarheid gecontroleerd en het komitat mag van een negatieve beslissing van de gemeente afwijken.

Tenslotte is ook een afwijzing van de vergunning van het bestuursambt van het komitat aan de controle door de rechter onderworpen.

Hoe en waneer wordt mijn eigendom geregistreerd?

Alle vastgoederen in Hongarije zijn kadastraal geregistreerd. Als een koopakte gepasseerd is gaat een kopie meteen naar het kadaster en op het kadasterblad geglosseerd, iedereen heeft toegang tot deze informatie en daardoor is gegarandeerd dat een tweede verkoop niet kan gebeuren. Conform de bepalingen in de koopakte wordt de koopprijs - eventueel na aftrek van een reeds uitgekeerde aanbetaling - aan de verkoper uitgekeerd. Deze ondertekend daarvoor een kwitantie, die ook een schriftelijke verklaring bevat dat geen andere redenen meer bestaan de koper als eigenaar in het kadaster te vermelden. Mocht de aankoop vergunningplichtig zijn, zo wordt het resterende gedeelte van de koopprijs pas aan de verkoper uitbetaald als de vergunning afgegeven is. Alle documenten worden dan aan het kadaster overgeven en de nieuwe eigenaar van het vastgoed wordt in het kadasterblad vermeld. Dit duurt in alle regel enkele weken.

Wat betekent de procedure omtrent de vergunningen praktisch gezien?

In het begin is elke koopovereenkomst over vastgoed - mits niet vergunningvrij - ongeldig! Om geldigheid te verkrijgen moeten namelijk de vergunningen afgegeven zijn. Vandaar wordt de koopprijs - met uitzondering van een eventuele aanbetaling - pas uitgekeerd, als ook het komitat toegestemd heeft en het gebruik wordt normaliter ook pas overgedragen als alle vergunningen aanwezig zijn. Dat betekent natuurlijk ook dat bij weigering van een vergunning koper en verkoper geen enkel recht op vastgoed en koopprijs hebben en de aanbetaling terug gegeven moet worden.

Voorlopige koopakte en Transportakte?
 
Allereerst moeten beide soorten contracten van een advocaat gecertificeerd worden, een simpel vel papier of zelfs een mondelinge voorlopig contract is ongeldig! De situatie is anders voor opdrachte aan makelaars, die zijn informeel geldig - zelfs al is de koper moet later van gedachten verandert.
 
In de regel is een voorlopige koopakte helemaal niet nodig. Uitzonderingen bevestigen de regel: moet bij voorbeeld de registratie van het vastgoed nog veranderen (bijvoorbeeld een nieuw gebouwd huis moet nog in het kadaster vermeld worden) of er problemen zijn in de persoon van de koper (bij voorbeeld het bedrijf dat moet optreden als koper, is nog niet ingeschreven in het handelsregister), maakt een voolopige koopakte zin. Zo worden de partijen ten minste financieel gebonden door de aanbetaling (zie ook het hoofdstuk over uw geld) en de obstakels die in de weg van een koopcontract staan, kunnen worden geëlimineerd.
 
De transportakte is het centrale document. Alleen met haar kan eigendom worden verkocht en gekocht. Alleen in de transportakte worden betalingen, betalingsvoorwaarden, leveringsdatum en vele anderen individueel en definitif vastgeschreven worden. Alleen met een transportakte kan de blokkeing van het kadaster tegen verdere transacies middels glossering aangevraagd worden. Samen met de kwitantie over de ontvangst van de koopprijs is de transportakte bewijs van de overdracht van de eigendom, die wordt vereist door het kadaster voor de registratie van de nieuwe eigenaar. Voor het indienen van een aanvraag op afgifte van een vergunning is de transportakte een voorwaarde, de vergunning zelfs moet dan later ook bij het kadaster worden ingediend.
  
De rollen van notaris en advocaat

De verantwoordelijkheden van notaris en advocaat zijn héél anders geregeld dan u het van thuis kent. De notaris speelt slechts in de vergunningsprocedure een rol en verricht daarbij slechts een handeling, namenlijk hij kopieert paspoort of ID kaart van de koper en hij legaliseert deze kopie. De koopakte - en ook de eventuele voorlopige koopakte - moet passeren bij de advocaat. Die neemt de rol van de notaris in Nederland over.

Iedereen die een contract over vastgoed niet door een advocaat laat passeren handelt tegen de Hongaarse wet, zelfs als het maar een voorlopige koopakte is! Een akte zonder advocaat te sluiten wordt bestraft! Echter er zijn wel legale mogelijkheden zich bij de ondertekening van een koopakte door een gemachtigde vertegenwoordigen te laten, maar daarvoor is ook door een advocaat gepasseerde machtiging noodzakelijk Een machtiging in Nederland gewoon op een stuk papier te schrijven en daarmee in Hongarije een huis te kopen is volstrekt illegaal! Mits er geen zeer belangrijke redenen zijn adviseren wij dringend persoonlijk alle aktes te ondertekenen.
 
Notarissen kunnen tevens bij verkopers die onder curatele staan een rol spelen en bij andere manieren van verwerving, bij voorbeeld door een erfenis.

Wat gebeurt er met mijn geld?

Dringend aan te bevelen is alle betalingen over de depositorekening van het advocatenkantoor te laten lopen (vergelijkbaar met de stichting derdengelden van de Nederlandse notaris), uitgezonderd hiervan is misschien een aanbetaling aan de verkoper. Slechts zo heeft u zekerheid dat de advocaat volgens de koopakte het geld verdeelt, bij betaling aan verkoper of makelaar weet u nooit zeker wie wanneer welk bedrag moet krijgen en wat er concreet met uw geld gebeurd.
 
Aanbetaling of volledig koopprijs? Voor de meeste verkopen is geen vergunning vereist. In deze gevallen maakt het zin de volledige koopprijs in één bedrag te betalen. Dit verkort het proces en bespaart bankkosten. De situatie is anders , mocht voor de aankoop een vergunning vereist zijn. Zeker i.v.m. de vergunning voor de aankoop van agrarische gronden is de goedkeuring is volkomen onzeker, terwijl de aankoop van een woongebouw of een bouwkavel door een niet-EER-onderdaan onproblematisch is. In ieder geval, slechts een kleine fractie van de prijs moet voorafgaand aan de vergunning worden betaald. Het staat de koper vrij natuurlijk al het geld tijdens het proces van goedkeuring door de advocaat te laten beheeren, de bovengenoemde voordelen kunnen zo worden gerealiseerd. Natuurlijk, in de praktijk bestaan de gevallen dat de koper nog tijd nodig heeft om geld liquide te maken, voordat hij de resteerende aankoopprijs kan overmaken. Oplossing biedt de aanbetaling, al was het maar om financiële redenen en niet om juridische redenen.
 
Anders sieht es bei genehmigungspflichtigen Ankäufen aus. Gerade beim Ankauf landwirtschaftlicher Flächen ist die Abgabe der Genehmigung vollkommen ungewiss, während der Ankauf eines Wohnhauses oder eines Baugrundstücks durch Nicht-EWR-Bürger unproblematisch ist. In jedem Fall sollte nur ein kleiner Anteil des Preises vor Erteilung der Genehmigung bezahlt werden. Es steht dem Käufer natürlich frei das gesamte Geld während des Genehmigungsverfahrens vom Rechtsanwalt verwalten zu lassen, die oben genannten Vorteile werden damit realisiert. Natürlich gibt es auch in der Praxis Fälle, dass der Käufer erst noch Geld flüssig machen muss, bevor er den Kaufpreis überweisen kann. Da bietet sich das Mittel der Anzahlung an, wenn auch nur aus finanziellen Gründen und nicht aus juristischen Gründen.

Eventueel gaat dus eerst de aanbetaling aan de verkoper. Omdat contracten volgens het Hongaarse recht op ieder moment gesloten en vaak genoeg ook makkelijk weer verbroken kunnen worden is een boete een belangrijk instrument om de partner aan de overeenkomst te binden. Hiervoor heeft de Hongaarse wetgever de aanbetaling in het leven geroepen. Een uitzondering van deze vrijblijvende karakter van contracten zijn echter koopaktes over vastgoed. Hieruit kan op naleving geklaagd worden. Vaak lijkt het echter de moeite niet waard en men laat het bij de contractuele boete. Wie de schade heeft mag dus kiezen. De aanbetaling is tevens een boete, die de verkoper mag houden, als de koper de koop niet laat doorgaan. Daar tegenover moet de aanbetaling verdubbeld in hoogte terug worden gegeven als de koper de koop tegen houdt. Hoe onzekerder de partner in de overeenkomst lijkt, hoe hoger de aanbetaling, kan men hem niet meteen vast aan de deginitieve koopakte binden. Makkelijke ontbinding is niet mogelijk voor een definitieve koopakte en voor een voorlopige koopakte bestaat ook de mogelijkheid de ontbinding maar in bepaalde gevallen toe te staan en deze aktes zijn dan niet makkelijk op te zeggen - uitgezonderd natuurlijk de gevallen van de ontbindende voorwaarde.

* EER: Europese Economische Ruimte met als leden België, Bulgarije, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, IJsland, Italië, Letland, Liechtenstein, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Noorwegen, Oostenrijk, Polen, Portugal, Roemenië, Slovenië, Slowakije, Spanje, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk en Zweden