Uw erkende vastgoed makelaar en uw partner voor alle werkzaamheden aan uw huis, voor investeringen en vakantie in zuidelijk Transdanubië, de zonnige thermaal- en vakantiestreek van Hongarije

De makelaar in Hongarije kent vergeleken met Nederland vooral één bijzonderheid: hij werkt niet voor de verkoper (óf voor de koper), maar bemiddelt onafhankelijk tussen deze partijen. De makelaar die aan buitenlandse kopers bemiddelt moet uiteraard behalve de normale vaardigheden in het vak ook nog in staat zijn de specifieke eigenheden van het land, de technische en juridische bijzonderheden ontremt vastgoed in Hongarije uit te leggen. Zover de theoretische situatie, nu nog de niet minder belangrijke praktische kant met concrete adviezen:

In Hongarije mag iedereen die daar zin in heeft als makelaar vastgoed werkzaam zijn. Er is slechts één voorwaarde: deze iemand moet voor een vennootschap werkzaam zijn - eventueel richt hij deze vennootschap ook zelfs op.  Enige opleiding of andere kwalificatie is helaas niet vereist. Dit vak heet in mooi juridisch Hongaars ingatlanügynök (makelaar vastgoed) en moet dusdanig bij de registratie van het bedrijf aangemeld worden. Dan nog een melding aan de overheid en alle voorwaarden zijn perfect vervult. Daarmee is men dan als makelaar vastgoed officieel door de Hongaarse staat erkend. De Hongaren gebruiken voor dagelijks gebruik echter liever het woord ingatlanközvetítő (vastgoed tussenpersoon) dan het officiële woord makelaar, ook al staat ingatlanközvetítő niet in de lijst van taken, waaronder bedrijven hun werkzaamheden moeten kiezen. Wat niet mag zijn "ervaringsdeskundigen" en "adviesbureaus" die in Hongarije huizen bemiddelen en nergens op aarde geregistreerd staan en dus volledig illegaal werken. Makelaar is men als men huizen tegen enige vorm van vergoeding bemiddelt. Maar men moet zich ook dusdanig laten registreren, desnoods verzoekt men als vestiging van een buitenlands bedrijf om opname in het handelsregister of werkt als bedrijf vanuit het buitenland, eventueel met een vertegenwoordiger in Hongarije. Maar deze vele legale mogelijkheden ten spijt veronderstellen kennelijk sommige buitenlanders dat men met de eigen landgenoten in Hongarije gewoon alles doen kan. 

Nu doen er op de Nederlandstalige markt verhalen de ronde dat de makelaar vastgoed een beroep zou zijn, waarvoor een opleiding en een persoonsgebonden vergunning vereist zouden zijn. Dit is niet waar, dit is een taalmatige en culturele verwarring, die steeds verder om zich heen grijpt en waar soms ook schaamteloos reclame mee wordt gemaakt. In Nederland is men daaraan gewend dat een makelaar ook taxateur is. Beter: taxateur was. Sinds het vak in Nederland gedereguleerd werd is namenlijk ook in Nederland niet meer elke makelaar automatisch ook taxateur. En toch zijn allebei vakken praktisch bekeken in Nederland vaak aan elkaar verbonden. In Hongarije dus niet. Hier probeert men verstrengeling van belangen zo goed mogelijk te vermijden en heeft voor een zuivere scheiding gekozen. De Hongaarse értékbecslő (taxateur dus) is praktisch in geen enkel geval gelijk aan de ingatlanügynök of ingatlanközvetítő (de twee begrippen voor de makelaar). Het kan wel eens gebeuren dat een taxateur in zijn vak geen succes heeft en zich als makelaar probeert. Dit is legaal, iedereen mag als makelaar om inschrijving verzoeken, dus ook een taxateur. Daarvoor mag men natuurlijk kiezen als men geen brood in zijn vak ziet. Zo heeft de en of andere makelaar daadwerkelijk een opleiding taxateur gevolgd, maar dat kwalificeert hem niet bij de wet als makelaar, deze opleiding heeft hij gewoon voor een ander vak gevolgd. Een arts heeft zeker een opleiding gevolgd, maar werkt hij als autoverkoper dan betekent dit niet automatisch dat elke autoverkoper een opleiding tot arts nodig heeft. De Hongaarse banken kiezen trouwens regelmatig voor de taxateur met een academische ingenieursopleiding en niet voor de taxateur met een avondcursus, ook al erkent de Hongaarse staat deze opleiding. Net zo erkennen banken geen taxateurs die als makelaar werkzaam zijn. Mocht u ooit een taxatie nodig hebben is dit alvast een belangrijk weetje.

Hoe kiest men dan voor een makelaar? Goed, u moet daarmee in een gemeenschappelijke taal communiceren. Daardoor vallen de meeste bedrijven alvast af. Hongaarse makelaars blijven normaliter achter het bureau zitten en schrijven het adres en mits aanwezig een telefoonnummer op als de kandidaat-koper daarvoor een bezichtigingbonnetje ondertekent. En uiterlijk op dat moment hoort het al weer op, want hoe maakt u een afspraak met de verkoper als u géén Hongaars spreekt? U heeft dus veel meer begeleiding nodig dan de Hongaarse klant. Daar kunt u nog redelijk makkelijk voor kiezen.

Wie denkt de concurrenten x en y af te moeten kraken of klanten bang probeert te maken met de vastgoedmaffia en ander euvel in plaats van een duidelijke toelichting te geven hoe men dan wél veilig koopt, hoe de valkuilen uitzien en vooral hoe u deze in de praktijk ontwijken kunt heeft waarschijnlijk bij u als goed voorgelichte klant sowieso al verloren.

Dan moet u ook nog weten of de makelaar kennis van huizen heeft. Gebouwen in Hongarije zijn vaak heel anders gebouwd dan in Nederland en ook de bouwregels willen nogal van hetgeen afwijken wat u van thuis kent. Hongarije heeft geen welstandscommissies, maar daarvoor zijn er andere bijzonderheden die men in Nederland niet kent. Denk bij voorbeeld al daaraan dat vrijstaande huizen hier bijna altijd op een perceelsgrens staan - en de gevolgen daarvan. En dit hoort bij de makkelijke weetjes. Hier een vakkundige makelaar te vinden is nou het moeilijkste puntje op deze lijst. Omdat iedereen zomaar een makelaarskantoor kan openen kunt u net zo makkelijk een goede technicus tegenover staan als een praatjesmaker, die beweert dat alles kan en alles mag. Uiterlijk als dat gelooft en u als gevolg daarvan het zwembad bij uw huis op last van het bouwambt weer moet opvullen of een boete van tienduizenden Euro's krijgt omdat u volgens de koopakte in plaats van het lege bouwgrondstuk dat u gezien heeft een - niet meer bestaand - woonhuis gekocht en - zoals de overheid veronderstelt - zelfs afgebroken heeft weet u dat u deze heer of dame beter niet had vertrouwd, maar dan is het gewoon te laat. Bewijs maar dat deze praatjesmaker zei "allemaal geen probleem, zo is dit gewoon in Hongarije", terwijl de koopakte officieel documenteert dat u degelijk een woonhuis en géén onbebouwd grondstuk aangekocht hebt.

Ook advocaten zijn graag als makelaar in Hongarije op pad, maar bij alle kennis van de wet hoeven ze niet dwingend iets van de technische kant van huizen te weten. Een advocaat hoort ook te weten onder welke voorwaarden men gasleidingen mag aanleggen, maar de gasleiding voor mijn centrale verwarming laat ik beslist géén van de mij bekende advocaten aanleggen... Nodig zijn advocaten tijdens het ondertekenen van de koopakte, maar dan graag een advocaat die geen belang heeft bij het makelaarskantoor. Net zo als de notaris in Nederland hoort de advocaat in Hongarije tijdens het passeren van een koopakte volstrekt onafhankelijk te werken. Een notaris in dienst van een Nederlandse makelaar zou u ook liever niet in de arm nemen om een transportakte te laten passeren. In Nederland kan dit gewoon niet, maar in Hongarije wil het wel eens gebeuren. Aanbevelen van een extern advocatenkantoor mag uiteraard, maar het moet ook kunnen dat u zegt: ik wil liever bij een andere advocaat de akte laten passeren. Nota bene: wie betaalt kiest - net zo als in Nederland.

Als u dan een onafhankelijke advocaat ingeschakeld heeft dan gebruik zijn depositorekening voor het afhandelen van de financiële transactie, dit is het Hongaarse systeem dat overeen komt met de stichting derdengelden van de notaris in Nederland. In Nederland zou u de koopprijs voor een huis toch ook niet aan de makelaar betalen! Courtage, eventueel ook kosten voor aanvullende diensten natuurlijk aan de makelaar, maar nooit de algehele koopprijs! De advocaat weet ook precies wanneer de betaling hoort te gebeurden, want hij krijgt de relevante stukken binnen. Niets is zo erg als een verkoper die de koopprijs ontvangen heeft en daarna zegt de Hongaarse overheid "aankoop geweigerd". Probeer dan maar het geld terug te krijgen als de verkoper de opbrengst van het huis van oma gebruikt heeft om zijn schulden af te lossen.

Net zo zinvol is het persoonlijk een koopakte te ondertekenen en niet de makelaar te machtigen, alhoewel er soms voor de koper(!) goede redenen voor bestaan. Er zijn wel makelaars die niet anders dan met machtiging willen verkopen, maar die willen gewoon niet dat de koper met de verkoper samen komt. Er zitten ook haken en ogen aan deze procedure. Een machtiging is aan dezelfde juridische vorm gebonden als de koopakte zelfs, dus een gewoon stuk papier is niet rechtsgeldig. Mocht een advocaat achteraf deze machtiging nog mede ondertekenen en zijn stempel daarop zetten is deze oorkonde natuurlijk ook niet de voorgeschreven weg vervaardigd. De gevolgen kunt u makkelijk zelf bedenken. Net zo bestaat geen toezicht op wat er gebeurt. Ik denk aan het gezin dat dacht een huis van een oude dame te kopen, maar van een vennootschap kocht, waarvan ze nog nooit gehoord had. Deze vennootschap was op de een of ander duistere manier verbonden aan de makelaar en werd kort na de verkoop weer geliquideerd. Zo voorkomt men uiteraard mogelijke schadeclaims, mocht met het huis iets mis zijn - zoals in dit geval. En niemand komt te weten hoe veel of beter hoe weinig de oude dame daadwerkelijk voor haar huis gekregen heeft. Maar als men de kosten en belastingen bedenkt, die aan deze dubbele aankoop verbonden zijn, kan het niet al teveel zijn. Allemaal volstrekt legaal, maar u betaalt daarvoor en u kunt nog steeds hardop "zó niet" roepen als u daar wel zelfs bij bent.

Het wordt wel eens beweerd dat het gewoon is een gedeelte van de koopprijs zwart te betalen. Inderdaad wil dit wel eens gebeuren, maar vaak beslist niet. De verkoper heeft daar in alle regel geen baat bij (na vijf jaar eigendom is een winst bij doorverkoop van een woonhuis van een particulier al vrij van alle belastingen), en de koper betaalt overdrachtsbelasting anders dan in Nederland over de waarde van het pand en niet over de koopprijs. Het wil wel een keer gebeuren dat het zwarte gedeelte in de zakken van iemand anders verdwijnt en niet bij de verkoper terechtkomt. Ook dat wordt moeilijk als men zelfs bij het ondertekenen van de koopakte aanwezig is en betalingen over de depositorekening lopen.

Bij de keuze van een makelaar is dus daarop te letten dat de koop door een onafhankelijke advocaat afgehandeld wordt, u persoonlijk de akte mag onderteken en en betalingen via de depositorekening mogen gebeuren. Dit kan men makkelijk achterhalen, desnoods kunt u gewoon navragen. Gelukkig zijn het maar weinig makelaars die met nare constructies proberen de eigen winst te maximeren, maar u moet maar eentje tegenkomen die liever de eigen zakken vult dan eerlijk zaken te doen. Bij een transparante afhandeling weet u altijd aan wie u wat betaalt. Moeilijker te beantwoorden blijft de net zo cruciale vraag of iemand daadwerkelijk verstand van huizen heeft of slechts van praatjes . Een eerste idee krijgt u waarschijnlijk al als u toelichtingen leest: iemand die beweert dat een buitenlander onder geen enkele voorwaarde ook maar een boerderijtje in het buitengebied van een gemeente kan kopen, grote landbouwgronden (meer dan 1 ha) voor iedereen te koop aanbiedt die niet bij voorbeeld bij een woonhuis behoren of beweert dat een opleiding of vergunning nodig zou zijn om als makelaar te werken neemt het niet zo nauw met de waarheid of kent zijn vak niet. Het is nu aan u te kiezen.